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Am 1.1.2026 sind im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) im Kaufrecht und Werkvertragsrecht wichtige Änderungen in Kraft getreten:

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• Im Kaufrecht ist Art. 219a OR neu eingefügt worden: Die Frist für die Mängelrüge beträgt beim Grundstückkauf neu 60 Tage.
• Im Werkvertragsrecht ist Art. 367 Abs.1bis OR neu eingefügt worden: Bei einem unbeweglichen Werk müssen Mängel nicht wie bisher «sofort» gerügt werden, sondern es gilt ebenfalls die zwingende Frist von 60 Tagen. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.
• In Art. 370 OR können Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung gerügt werden («verdeckte Mängel»). Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.

Weil diese Änderungen zugunsten des Käufers resp. des Werkbestellers zwingend gelten, müssen viele Kauf- und Werkverträge, welche bisher die SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013) als anwendbar erklären, überarbeitet werden:

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• Art. 179 Abs. 1 SIA-Norm 118 besagt, dass Mängel, welche später als zwei Jahre nach der Abnahme entdeckt werden, «sofort» gerügt werden müssen. Diese Regelung ist ab 1.1.2026 nicht mehr anwendbar, weil die 60-tägige Rügefrist nach Art. 370 OR vorgeht.
• Art. 163 SIA-Norm 118 besagt, dass Mängel, welche nach Ablauf von zwei Jahren nach Abnahme entdeckt werden, sofort gerügt werden müssen. Auch diese Regelung ist nicht mehr anwendbar, weil der Werkbesteller in den Genuss der 60-tägigen Rügefrist kommt.

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